Para construir un proyecto de construcción, ya sea una vivienda, un local comercial, un edificio, etc., desde cero, se deben llevar a cabo diferentes etapas en la construcción de dicho proyecto. Cada etapa tiene su importancia y se debe llevar a cabo lo mejor posible para obtener una edificación que cumpla con las características básicas, que sea confortable y funcional según el uso que se le de a dicha edificación
En este artículo veremos las diferentes etapas, procedimientos, que se llevan a cabo al construir una vivienda desde cero. Sin embargo, estas etapas también se llevan a cabo al realizar otro tipo de proyecto
Recuerda que veremos a grandes rasgos estas etapas, para conocer un poco más sobre algún procedimiento o algún elemento, iremos recomendado artículos del sitio en el que se profundiza más
Analizaremos lo que se hace desde el análisis del terreno hasta las terminaciones que se deben realizar en la vivienda
Pero antes, cabe aclarar que la cronología en la que se menciona algunos de los procesos que mencionaremos a continuación puede variar según cada profesional de la construcción, empresa constructora o estudio de arquitectura
Etapas para construir una vivienda desde cero
Primero veamos una lista con las diferentes etapas y después analicemos cada una de ellas
- Análisis del sitio
- Propuestas de diseños y croquis
- Diseño de proyecto
- Presentación de planos
- Fundaciones
- Mampostería y elementos estructurales
- Instalaciones
- Pisos
- Cubierta
- Terminaciones
- Presentación final de planos
Próximas etapas: Programa de necesidades, Compra de materiales y más
1. Análisis del sitio
Para empezar, se debe analizar las diferentes características del lote en el que se llevará a cabo la construcción de la vivienda
Las características que se deben conocer del sitio son las siguientes:
- Ubicación del lote (Circunscripción, Sección, Manzana, N° de lote o Parcela)
- Dimensiones
- Topografía
- Vegetación
- Orientación
- Tipo de suelo
- Normativas urbanísticas que afectan a la parcela
- Entorno
Ubicación del lote: Conocer la ubicación es fundamental para analizar las demás características del lote. Además, si se conoce la ubicación, se puede visitar el lote para ver como es realmente
Se puede conocer varios detalles del lote al solicitar la plancheta catastral en la municipalidad, pero para poder obtenerla hay que saber la circunscripción, sección, manzana y el n° de lote o parcela
En este artículo hablamos más de la plancheta catastral: Qué es la plancheta catastral, para qué sirve y donde solicitarla
Dimensiones: Sabiendo las dimensiones, uno ya puede conocer la superficie del terreno, tirar ideas de cuánto puede medir el proyecto y calcular para saber la superficie que está permitida construir
La municipalidad puede limitar la superficie que se puede construir, hablamos sobre eso en un artículo del sitio, en el que analizamos las normativas que nos indican la superficie o los pisos que tenemos permitido construir: Qué es el FOS y el FOT de un terreno, que diferencia hay y como calcularlos
Topografía: Saber la topografía del lote, es decir, si es plano o con desnivel, nos ayuda a deducir la complejidad que tendrá el proyecto, cómo se puede diseñar, los posibles inconvenientes que se pueden presentar y cómo solucionarlos
Vegetación: Si en el terreno hay muchos árboles, va a afectar al diseño del proyecto, por ejemplo, se puede optar por dejarlos, por talarlos, dejar algunos y talar otros, etc.
También hay que tener en cuenta si las raíces de dichos arboles van a ser un inconveniente para la construcción del proyecto
Orientación: Saber la orientación es de suma importancia, ya que con este dato vamos a poder ubicar las aberturas, en especial las ventanas, y los espacios de tal manera que el proyecto termine siendo confortable
Tipo de suelo: Conocer el tipo del suelo es fundamental para elegir el tipo de fundación que se utilizará para sostener la vivienda
Normativas urbanísticas que condicionan al sitio: Conocer las normativas nos permite saber la superficie máxima que podemos construir, la cantidad de viviendas que podemos hacer en un lote, la superficie en la que no se puede ubicar la vivienda, etc.
En el siguiente artículo del sitio vemos más información sobre las normativas urbanísticas: Qué son las Normativas Urbanísticas y para qué que sirven
Entorno: Ver el entorno en el que se encuentra la parcela nos ayuda tener ideas para el diseño, por ejemplo, si se encuentra cerca de un río, se podría diseñar la vivienda con vista a ese río
Además, nos ayuda a prestar atención a cuidados que se pueden presentar antes y después de la construcción del proyecto y pensar en posibles soluciones que le podemos dar, etc.
2. Propuestas de diseños y croquis
Una vez analizado el sitio y su entorno, ya podemos ir representando gráficamente diferentes ideas que se nos vengan a la mente para realizar el diseño del proyecto, podemos dibujar la morfología, la disposición de las diferentes áreas, los ingresos, la ubicación de la vivienda dentro del terreno, etc.
En esta etapa nos debemos poner creativos para dibujar diferentes propuestas de diseño basándonos en lo que sabemos del sitio, de las normativas y en las características que queramos que tenga la vivienda
Recuerda que los diseños que hagamos deben ser a nivel general, ya que más adelante vamos a pasar a lo específico y al diseño definitivo
Un ejemplo de algo general podría ser por ejemplo la ubicación de las diferentes áreas del proyecto, y algo más especifico es pensar en las dimensiones que tendrá cada espacio, como por ejemplo, los dormitorios
3. Diseño de proyecto
En esta etapa de la construcción de la vivienda ya empezamos a trabajar en todo lo relacionado con el diseño de planos
Ahora sí vamos dibujando ideas más concretas, pensamos en características más especificas del proyecto y a trabajar en el diseño de la vivienda para realizar el plano municipal
Hablamos más sobre qué es el plano municipal en el siguiente artículo del sitio: Qué es un plano municipal, para que sirve y que debe contener
Vamos diseñando y adaptando el proyecto basándonos en la información que pudimos recopilar hasta este momento: normativas, características del terreno, programa de necesidades, etc.
No hay que apresurarse en esta etapa de la construcción de una vivienda, ya que pensar y realizar un buen diseño ayuda a evitar futuros errores, nos permite construir una vivienda funcional y que brinde confort
Al momento de diseñar hay que tener en cuenta qué elementos gráficos son necesarios para construir la vivienda, ya sea solo los necesarios para presentar en la municipalidad u otros más para brindar más información sobre la vivienda
Los elementos gráficos que se suelen hacer para construir una vivienda son los siguientes:
- Planta general
- Vistas
- Cortes
- Planta de techo
- Planos de instalaciones
- Plano de estructuras
- Replanteo de fundaciones
- Detalles constructivos
- Etc.
Ten en cuenta que algunas municipalidades pueden llegar a pedir todos estos elementos en el plano municipal, junto con otros más, y otras tal vez pidan algunos cómo requisito para que el plano pueda llegar a ser aprobado si cumple con las normativas, la información y los elementos gráficos correspondientes
4. Presentación de planos
Una vez ya completada la parte de diseño, cuando ya se haya hecho el diseño definitivo y el plano municipal, se debe entregar a la municipalidad junto con otros documentos para que los pueda analizar y ver si todo está correcto para aprobar el inicio de obra
Cabe aclarar que para que el plano tenga validez, es importante que cuente con la firma de un profesional: un Arquitecto o un Maestro Mayor de Obras
Ten en cuenta que este proceso puede tardar varios días, dependiendo de la municipalidad y la cantidad de proyectos que deba revisar
Si el plano no cumple con alguna normativa, si un elemento está mal diseñado o detecten algún otro error, la municipalidad puede indicarte los errores que debes corregir para luego presentar el proyecto otra vez, pero con las correcciones ya hechas
En algunos casos, si no son muchos los errores, la municipalidad puede que te indique lo que debes corregir para que realices las correcciones pero no te pida que lo presentes nuevamente. Pero eso depende de cada municipio o comuna
Es importante poder hacer lo posible por presentar los planos y los diferentes documentos en la municipalidad para obtener la aprobación de inicio de obra. Porque si no se presentan y empezamos a construir, la municipalidad puede llegar a frenar la obra y se deba pagar una multa
5. Fundaciones
Ya obtenido el permiso para empezar a construir, en lo primero que debemos empezar a trabajar son en las fundaciones
Pero no se empieza directamente a hacer el hormigón, sino que hay unos pasos previos antes de construir la fundación que elegimos
Uno de los pasos previos es el movimiento de suelo, es decir, emparejar el terreno, remover vegetación, talar árboles, etc.
Luego sigue realizar el replanteo de las fundaciones para que queden como se dibujó en los planos
Posteriormente se comienza con la excavación para hacer la fundación
Durante y después de la excavación se verifica nuevamente el replanteo, para ver si está quedando según lo planeado
Cuando ya se termine el proceso de excavación y se haya verificado el replanteo, se comienza a colocar las armaduras de hierro que fueron calculadas cuando se realizó el diseño del proyecto
Las armaduras de hierro se pueden armar mientras se trabaja en el proceso de excavación, de movimiento de suelo o, en algunos casos, antes. Depende, al igual que muchos procesos que mencionamos en el artículo, del profesional que esté dirigiendo la obra
Y ahora toca el turno del hormigón, rellenar con hormigón las excavaciones que se realizaron para hacer las fundaciones. El hormigón puede ser in situ, es decir, hecho en el lugar de la obra, o elaborado
Se rellena con el hormigón y se deja lo más prolijo posible para que fragüe. Al pasar los días el hormigón se va a ir endureciendo y después podremos seguir con la siguiente etapa de la obra
6. Mampostería y elementos estructurales
En este caso juntamos estas dos etapas debido a que se pueden ir haciendo a la par, dependiendo del tipo de estructura que estemos empleando
Si estamos haciendo la vivienda con estructura independiente, entonces se realizan primero los elementos estructurales y luego la mampostería. Pero si se emplea la mampostería portante, entonces se pueden ir haciendo las dos cosas a la par
A continuación analizaremos a grandes rasgos los pasos que se realizan cuando la estructura es de mampostería portante y luego cuando se emplea la estructura independiente
Para hacer las columnas, se deben ir colocando las armaduras de hierro, se empalman con los hierros que dejamos sobresalir de las fundaciones para que las columnas trasladen el peso a los cimientos
En paralelo se puede ir levantando la mampostería, en primer lugar se realiza la mampostería de nivelación, luego la capa aisladora y se continúa con la mampostería de elevación
Para conocer más sobre la capa aisladora, visita el siguiente artículo: Conoce que es la Capa Aisladora, para que sirve y como se hace
Es recomendable no rellenar las columnas si todavía no se hizo la mampostería, ya que la mampostería puede servir de encofrado y también queda mejor unida con la columna una vez que se rellena
Se va levantando la mampostería y se van construyendo las columnas hasta llegar a la altura del techo, de la cubierta, en ese punto se realiza la viga de hormigón armado
Conoce más sobre la viga de hormigón armado: Viga de Hormigón Armado: Qué es y cómo se hace
Cuando se deja el vano para después colocar las aberturas, se debe realizar un elemento estructural arriba de cada vano, ese elemento es el dintel, el cual, evita que las aberturas deban soportar todo el peso de los elementos que van a estar encima de ellas
En este artículo vemos más información sobre los dinteles: Qué son los dinteles y para que sirven – Ejemplos
En caso de que se realice una estructura independiente, primero se realizan los elementos estructurales (columnas, vigas y techo) y luego se empieza a cerrar las envolventes con la mampostería y aberturas
La estructura independiente tiene sus ventajas y desventajas, en este artículo vemos algunas de ellas: Estructura independiente de hormigón armado: Qué es, Ventajas y Desventajas
La mampostería que se utiliza en este caso se llama mampostería NO portante, es decir, que no está diseñada para soportar cargas, y en este caso es ideal ya que las cargas las soportan los elementos estructurales, no la mampostería
7. Instalaciones
Las instalaciones se pueden realizar cuando la mampostería, las columnas, y en algunos casos las vigas, ya están hechas. Pero antes de hacer la losa y los pisos
En esta etapa de la obra (y antes también, eso lo veremos más abajo) se comienza a trabajar en las diferentes instalaciones de la vivienda o el proyecto, las más esenciales son: sanitaria, eléctrica, de gas y de agua
La instalación de gas se realiza en caso de que se utilice gas para alimentar a los artefactos que se van a utilizar en la vivienda. Pero en el caso de que se utilicen solo artefactos que se alimenten de electricidad, se puede analizar si es necesario realizar esta instalación
En el caso de la instalación eléctrica, para las luces que van a estar en el techo se colocan las bocas y los caños sobre el encofrado que se va a usar para hacer la losa, antes de que se rellene con hormigón
Cabe aclarar que hay algunos procesos de las instalaciones que se realizan antes de llegar a este punto de la obra
8. Pisos
Una vez hechas las instalaciones, ya se podría hacer el contrapiso, es decir, la capa de hormigón que separa el suelo natural del interior de la vivienda
El contrapiso se puede hacer ahora para que los puntales que se van a utilizar para hacer la losa apoyen sobre él y también para que la obra avance de una manera más limpia
Pero también está la opción de hacerlo después de que se haga el techo, eso lo decidirá cada profesional según las circunstancias y otros factores
9. Cubierta
La cubierta vendría a ser un elemento estructural, pero no hablamos mucho sobre ella en el punto 6 debido a que el tiempo en el que se suele hacer los demás elementos estructurales es distinto al tiempo en el que se hace la cubierta, la cubierta generalmente se la hace después, excepto cuando se emplea la estructura independiente
La cubierta vendría a ser ser la losa de viguetas pretensadas, la cual, se hace con hormigón armado, viguetas y ladrillos
En el sitio publicamos un artículo sobre la losa de viguetas: Qué es una losa de viguetas pretensadas y cómo se hace
Hay otros tipos de losas que se pueden hacer, pero en este artículo hablamos sobre la losa de viguetas pretensadas debido a que es más común hacerla en una vivienda
Conoce otros tipos de losas que se pueden hacer: 3 Losas que se pueden hacer con Hormigón Armado
10. Terminaciones
Las terminaciones vendrían a ser los revoques, la colocación de cerámicos, la pintura, las aislaciones de la cubierta para que no ingrese agua o humedad a la vivienda, y demás procesos que se realizan para ya terminar el proyecto
También incluyen esos detalles que generalmente llevan mucho tiempo hacerlos para que la vivienda quede bien terminada y lo más parecido posible al diseño que se realizó
11. Presentación final de planos
Ya finalizada la vivienda, toca realizar nuevamente los planos de la misma para presentar en la municipalidad cómo quedó finalizado el proyecto
No es raro que durante la construcción del proyecto se realicen algunos cambios debido a diferentes factores. Sin embargo, nos debemos esforzar por construir basándonos en los planos que presentamos en la municipalidad
Pero casi siempre pasa que durante la construcción se nos ocurre una idea o queremos realizar algún cambio porque no nos convence algo del diseño, esos cambios se pueden hacer, siempre y cuando no cambie demasiado el diseño que presentamos y que el cambio que queramos realizar no incumpla alguna normativa o restricción puesta por la municipalidad
A la municipalidad le debemos entregar el plano del proyecto ya terminado, incluyendo los cambios que se realizaron
Punto a tener en cuenta
Es importante dejar claro que vivo en Córdoba, Argentina. Por lo tanto, la información puede variar dependiendo de cada lugar, especialmente algunas palabras.. puede que el lugar donde vives se utilicen palabras que sean sinónimos de las que están escritas a lo largo del artículo
En este artículo repasamos las etapas y los procesos que se realizan en la construcción de una vivienda o un proyecto
Recuerda que no mencionamos todos los pasos o procesos, debido a que sería demasiado largo el artículo, pero sí lo vamos a ir actualizando, agregando más información para que puedas seguir aprendiendo sobre el proceso de construcción de un proyecto
No te olvides de visitar de nuevo esta página para ver si agregamos algún contenido nuevo. Tampoco te olvides de seguir visitando H20 para aprender más sobre el diseño y la construcción de viviendas y edificios
Gracias por leer el artículo, esperamos que te haya sido útil
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